Покупка квартиры по переуступке в 2025 году

Одним из способов приобрести квартиру в новостройке является покупка по переуступке. Это простой и выгодный процесс, но его участники должны знать обо всех нюансах и рисках такой процедуры.

Переуступка квартиры — это сделка с незавершенным объектом строительства. Перед ее заключением важно проверить все документы первоначального инвестора и разрешения застройщика. Для этого лучше оформлять сделку с помощью сотрудников агентства недвижимости AVANGARD.

Что такое покупка квартиры по переуступке

Этот процесс предполагает заключение договора, по которому право собственности на объект инвестирования переуступают. Другими словами, это покупка квартиры у инвестора, который вложился в возведение незавершенного на момент заключения сделки дома. Такой вариант выбирают при приобретении жилья в новостройке, например, «на этапе котлована».

На начальной стадии недвижимость стоит дешевле, чем после сдачи в эксплуатацию. Потому многим покупателям, желающим вложиться в жилье и сэкономить, нравится такой вариант. Но прежде чем воспользоваться им, важно подробно разобраться, что такое переуступка при продаже квартиры.

По факту это договор о замене стороны, то есть согласие первоначального инвестора на передачу прав владения новому (покупателю). Важный нюанс: при оформлении такого документа квартира, как его предмет, юридически пока не существует и не зарегистрирована в реестре. Дом также может быть еще не сдан в эксплуатацию.

Как работает схема переуступки прав требования

Такая процедура привлекает желающих выгодно купить жилье. Она предполагает, что тот, кто первоначально вложился в покупку строящейся недвижимости, переуступает свое право на нее другому. Договор купли-продажи здесь оформить нельзя, так как юридически объект пока не существует.

В процессе задействованы три стороны — не только покупатель и продавец, но также застройщик. Он должен строго контролировать весь процесс. При этом продавец может предлагать квартиру дешевле, чем у застройщика, например, чтобы продать ее как можно скорее.

Важно учитывать, что оформленный договор переуступки не является аналогом права собственности на квартиру. Согласно его положениям, второй инвестор или покупатель — это сторона, которая в будущем получит недвижимость в строящемся доме или жилом комплексе в рамках подписанного основного документа с застройщиком.

Кто может продать квартиру по переуступке

Чаще всего это инвестор, то есть тот, кто купил квартиру на этапе котлована в строящемся доме. Продавать ее он может по разным причинам, например, нашел лучший вариант или срочно нужны деньги. Некоторые скупают строящиеся объекты специально для перепродажи и получения прибыли.

Продавцом или первым инвестором может быть также дольщик, у которого изменились обстоятельства, и он больше не хочет быть владельцем готовой квартиры в строящемся доме (например, по причине переезда). Договор по переуступке заключают как с физическими, так и с юридическими лицами.

Какие документы нужны для оформления сделки

От покупателя — только оригиналы паспорта, ИНН и согласие мужа или жены. Перечень документов для продавца более обширный:
- паспорт и ИНН;
- свидетельство о браке или разводе, согласие мужажены;
- заключенный с застройщиком договор инвестирования;
- письменное согласие инвестора и застройщика на проведение сделки;
- оригиналы квитанций, подтверждающих оплату квартиры.

После завершения процедуры покупатель получает на руки не только договор переуступки. Ему должны предоставить оригинал основного документа инвестирования, письменное согласие застройщика на покупку и подтверждение расчетов между сторонами. Для защиты прав покупателю понадобится полный пакет.

Этапы покупки квартиры по переуступке

Перед заключением договора нужно проверить застройщика, убедиться, что у него есть разрешение на строительство и документы на землю. Разбираясь, как покупать квартиру по переуступке, учитывайте, что строительная компания должна придерживаться заявленных сроков возведения.

Необходимо проверить также договор между первым инвестором и застройщиком. Если его условия не нарушены, можно приступать к сделке. Она состоит из нескольких этапов:

Выдача разрешения от застройщика.

Проверка строительной компании на отсутствие судебных исков, наличие разрешительных документов и соблюдение сроков.

Проверка продавца-инвестора.

Составление договора и его заверение у нотариуса.

После ввода новостройки в эксплуатацию покупатель получает акт приема-передачи, и может заселяться.

Часто возникает вопрос, как продать квартиру по переуступке с ипотекой. Для этого нужно найти покупателя, который готов погасить кредит или переоформить его на себя, а также получить согласие банка и разрешение застройщика. Но продажа возможна только в том случае, если покупатель знает о наличии ипотеки и не возражает.

Какие риски существуют при переуступке

Одна из проблем, с которой может столкнуться любой инвестор, — несоблюдение застройщиком сроков. То есть дом может быть не сдан в эксплуатацию. Особенно неприятны заморозка строительства или банкротство застройщика — в таком случае придется обращаться в суд, чтобы вернуть деньги.

Говоря о том, чем опасна переуступка квартиры в новостройке, стоит отметить и риски, связанные с продавцом. Например, это может быть мошенник, который продал права на одно и то же жилье сразу нескольким людям. Первоначальный инвестор не несет ответственности за законность своих прав. Если его договор с застройщиком был расторгнут, сделку признают недействительной.

Возможны проблемы и с застройщиком. Так как он не получает денег от нового покупателя (они платятся только первоначальному инвестору), то по факту в сделке не заинтересован. Строительные компании неохотно предоставляют документы, а могут и вообще отказать в их проверке. Также после подписания акта приема-передачи уже нельзя потребовать возмещения обнаруженных недостатков жилья.

Налоги и дополнительные расходы при переуступке в 2025 году

Сумма платежей зависит от застройщика. Бывает, что покупателю ничего не нужно платить, кроме стоимости самого жилья. Нередко строительные компании берут комиссии за оформление переуступки в размере от 1% до 5% от стоимости жилья.

Покупатель должен оплатить 1% налога в Пенсионный фонд и 1% госпошлины, а также услуги нотариуса. Комиссию застройщика также обычно платит он, но об этом можно договориться и с продавцом. Последний платит 5% НДФЛ и 5% военного сбора, если он был владельцем менее 3 лет или это его вторая продажа за год.

Плюсы и минусы покупки квартиры при переуступке

Рассмотрим их в виде таблицы:

Преимущества	Недостатки
Можно купить квартиру по более выгодной цене, чем после сдачи дома в эксплуатацию	Нужно оплатить сразу 100% суммы без оформления рассрочки (если на квартиру нет ипотеки)
Покупатель может заранее оценить, выполняет ли застройщик свои обязательства по срокам	Часто застройщики требуют оплатить комиссию
Дом уже строится, значит, не придется ждать его завершения слишком долго	Претензии продавцу нельзя предъявить, так как застройщик не получает денег
Можно приобрести квартиру даже тогда, когда вся недвижимость в новострое распродана	При наличии ипотеки новый владелец принимает на себя задолженность

Чтобы оформить переуступку без проблем, обращайтесь в агентство недвижимости AVANGARD. Мы тщательно проверяем все документы и сопровождаем сделку, чтобы вы могли избежать любых рисков.