Что учитывать при покупке коммерческого помещения

Одним из выгодных вложений средств остается коммерческая недвижимость — это нежилые помещения, которые используют в качестве площади для предпринимательской деятельности. Такие объекты при правильном выборе могут стать прекрасной инвестицией.

Она не просто окупят затраты, но и обеспечат получение прибыли при долгосрочной успешной сдаче в аренду. Приобретение нежилых помещений будет удачным решением, которое защитит финансы от инфляции. Но для этого нужно правильно выбрать объект и проверить его перед покупкой.

Почему важно тщательно подходить к выбору коммерческой недвижимости

Стоимость таких зданий или площади напрямую зависит от возможности приносить доход. Для этого нужно просчитать влияние сразу нескольких факторов, в том числе в долгосрочной перспективе.

К ним относится локация и планировка помещения, а также юридическая чистота документов, ведь владелец при проблемах с оформлением может столкнуться с трудностями при сдаче в аренду, а судебные тяжбы приводят к простою объекта и финансовым потерям.

Определяем цель покупки: аренда, бизнес, инвестиции

Понимая, что такое коммерческая недвижимость, нужно заранее определить, каким характеристикам должна соответствовать площадь. И это в первую очередь зависит от цели покупки. Можно приобрести объект для:

собственного бизнеса, и это требует соответствия особенностям предпринимательской деятельности. Если запланировано открытие магазина, выбирают многолюдное место, а для склада или производства понадобится удобный подъезд и хорошая транспортная развязка;

сдачи в аренду, т.е. инвестиций, и в этом случае стоит обратить внимание на универсальные варианты. Они должны быть расположены в популярных локациях, которые всегда пользуются спросом;

краткосрочного инвестирования, что не является распространенным явлением. Но это поможет сохранить средства в условиях внешнего кризиса, например, при угрозе значительной инфляции.

Чтобы рассчитать прогнозируемую окупаемость, нужно узнать среднюю цену аренды собственности в этом районе, а также учесть возможность падения стоимости в случае кризиса.

Расположение и инфраструктура — ключевые факторы успеха

Локация является определяющим фактором для выбора помещения. От этого зависит базовая цена и возможность получать выгоду при использовании объекта. Поэтому все советы при покупке коммерческой недвижимости обязательно предусматривают хорошее размещение.

Для объектов разного предназначения местоположение может иметь отличия:

Вид бизнеса

Оптимальное расположение

Ритейл или кафе

Стоит обратить внимание на близость к местам с активным трафиком, пешеходным остановкам. Важным условием является соседство: когда вблизи есть конкуренты, это спровоцирует низкое количество продаж. При этом наличие рядом успешного бизнеса другой направленности может стимулировать поток клиентов.

Офисное помещение

Оно должно быть вблизи транспортной развязки, чтобы сотрудники и клиенты могли без проблем приехать из центра города, его окрестностей. Также понадобится стабильное широкополосное интернет-соединение или возможности для его подключения.

Производство или склад

В этом случае нужно ориентироваться на небольшие расстояния к поставщикам или транспортным развязкам, удобные пути для подъезда грузового транспорта.

Эти категории объединяет потребность в наличии достаточного количества парковочных мест. Такое требование актуально как для бизнеса, ориентированного на клиентов, так и для складов или предприятий, ведь работникам и партнерам также нужны паркоместа.

Юридическая чистота объекта и проверка документов

Когда предстоит покупка коммерческой недвижимости, нюансы всегда кроются в юридической проверке документов. Важно обратить внимание на:

Право собственности на недвижимость, которое должно быть подтверждено оригиналами бумаг. Если предыдущий собственник является юридическим лицом, необходимо удостовериться в его праве распоряжаться недвижимостью. Для этого нужно обратиться к уставу компании, проверить доверенность.

Отсутствие обременений, к которым относится арест, залог, а также ипотека или договор аренды. Это может стать весомым основанием для расторжения договора в судовом порядке.

Разрешительная документация, ведь здание должно быть введено в эксплуатацию в соответствии с законодательством Украины. Важно его целевое назначение: помещение для офиса, магазина или склада. Изменить такое заключение весьма сложно, ведь это длительный процесс, требующий финансовых вложений.

Стоит обратить внимание и на земельный участок, где расположен объект. Необходимо потребовать оригинал права собственности, чтобы предотвратить возможные проблемы.

Площадь, планировка и техническое состояние помещения

Одной из распространенных ошибок является приобретение площади большей, чем необходимо. Предприниматели рассчитывают, что бизнес вырастет, но за время развития плата за коммунальные услуги также будет выше. И это финансово невыгодно для владельца.

Перед покупкой стоит обследовать состояние коммуникаций. Нужно проверить работу вентиляции, электросети, а также систем водоснабжения и канализации. Необходимость в реконструкции может стать поводом для включения в договор более выгодных условий покупки. Если предложение имеет очень низкую стоимость, это часто является маркером того, что потребуется ремонт.

Необходимо проверить мощность электросети. Когда запланирована эксплуатация энергозатратного оборудования, слабая проводка и счетчик на меньшее количество фаз не позволят его использовать.

Финансовые аспекты: цена и налогообложение

Риелторы всегда обращают внимание на среднюю рыночную стоимость объекта. Но стоит посетить помещение в разное время суток, чтобы увидеть возможные потенциальные недостатки. Например, это может быть сильный шум в утреннее время от шоссе, которое находится рядом, или сильная загазованность. Это даст возможность торговаться, чтобы цена была снижена.

Важно обратить внимание на налоги при оформлении сделки, ведь сумма также может быть значительной. Чтобы нагрузка на личный бюджет стала меньше, многих интересует, можно ли купить коммерческое помещение в ипотеку. И такой вариант действительно есть, но банки предоставляют услугу на более строгих условиях, чем покупка жилья.

Чтобы избежать проблем при покупке, необходимо обратиться в агентство недвижимости «Авангард». Здесь предлагают полное сопровождение покупки или продажи с сопровождением от поиска объекта до завершения сделки с консультациями юристов.

Итоги: на что обратить внимание перед сделкой

Чтобы решение о покупке не было импульсивным, стоит пройти несколько основных этапов. К ним относятся:

оценка локации и технических особенностей помещения. Важно, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса;

проверка юридической чистоты правоустанавливающих и сопутствующих документов;

формирование реального бюджета с учетом цены, налогов и предстоящего ремонта. Но при наличии недостатков объекта можно договориться о скидке.

Подписывать договор нужно лишь в случае стопроцентной уверенности в отсутствии проблем с документами. Не стоит верить продавцу на слово, иначе успешная сделка может превратиться в длительные судебные тяжбы.