Виды коммерческой недвижимости: особенности и отличия

Коммерческая недвижимость — это имущество, целенаправленно используемое для ведения предпринимательской деятельности. Основной целью такой эксплуатации является систематическое получение прибыли. Знание и понимание разновидностей подобной собственности и ее специфики имеют ключевое значение для успешного инвестирования.

Что относится к коммерческой недвижимости

Согласно закону, коммерческая недвижимость — это объекты, не предназначенные для проживания физических лиц. Они используются для осуществления хозяйственной деятельности. К ним относятся:

• здания; 

• сооружения, их части;

• земельные участки.

Владение такими объектами требует надлежащего оформления права собственности в Государственном реестре. Для эксплуатации потребуется технический паспорт и другие разрешительные документы.

Что такое коммерческая недвижимость в общем понимании? В разрезе объектов это:

• офисы и бизнес-центры;

• торговые площади (магазины, супермаркеты, ТРЦ);

• склады, логистические комплексы и терминалы;

• производственные цеха и промышленные предприятия;

• гостиницы, отели, базы отдыха и санатории.

К категории относятся объекты социальной инфраструктуры, используемые в коммерческих целях. Пример — частные клиники.

Основные классификации коммерческих объектов

Для удобства анализа, оценки и сделок существует градация недвижимости. Она позволяет стандартизировать подходы к определению качества объекта, его цены и потенциальной доходности.

Классификация коммерческой недвижимости по функциональному назначению наиболее обширная. Основные виды:

1. Офисная — для размещения административного, управленческого персонала, ведения интеллектуальной деятельности.

2. Торговая — для торговли и оказания услуг.

3. Складская — для хранения, накопления и распределения товаров.

4. Производственная — для размещения производственных мощностей, переработки и выпуска продукции.

5. HoReCa — включает объекты для временного проживания и питания. 

По уровню качества типы коммерческой недвижимости делятся на классы: A, B, C, D, где «А» — это наивысший стандарт, а «D» — устаревшие объекты. Характеристики объектов в зависимости от класса:

Оценка осуществляется индивидуально.

Офисная недвижимость: особенности и кому подходит

Под категорией подразумевают помещения для размещения персонала, ведения делопроизводства, проведения переговоров, приема клиентов. Офисную недвижимость класса А, как правило, выбирают крупные международные компании. Она выполняет представительские функции. Офисы классов В и С — для фирм со скромными бюджетами.

Чем ближе объект к центральным деловым районам крупных городов, тем выше цена аренды или покупки. Важна доступность общественного транспорта и наличие парковки. Необходимы современное кондиционирование, вентиляция, противопожарные системы, оптоволоконные телекоммуникации.

Офисная недвижимость подходит для:

• банков;

• страховых компаний;

• юридических и консалтинговых фирм;

• иностранных представительств и т. д.

В целом такие объекты необходимы предпринимателям, чья деятельность предполагает работу с документами, личный прием клиентов, переговоры.

Торговая недвижимость: форматы и отличия

Используется для продажи товаров, оказания услуг населению, организации общественного питания. Торговая недвижимость чувствительна к местоположению. Имеет форматы:

1. Стрит-ритейл. Помещения на первых этажах жилых или административных зданий с отдельным входом, расположены на оживленных улицах и пешеходных потоках.

2. Торговый центр. Такие комплексы объединяют большое количество магазинов, зон питания и развлечений.

3. Гипермаркеты и супермаркеты. Рассчитаны на самообслуживание и большой ассортимент товаров.

Стрит-ритейл часто ориентирован на жителей района и проходящий трафик. ТРЦ привлекают посетителей со всего города, рассчитаны на длительное пребывание людей. В торговых центрах арендатор подчиняется правилам единой управляющей компании, владелец стрит-ритейла более автономен. Стоимость стрит-ритейла на ликвидных локациях бывает очень высокой. Окупаемость при правильно выбранной деятельности достаточно быстрая.

Складская недвижимость и логистические комплексы

Складская недвижимость — это объекты, предназначенные для хранения запасов, сырья, материалов и готовой продукции. Специфика:

1. Класс — аналогично офисной классификации. 

2. Местоположение. Должны находиться вблизи крупных транспортных магистралей, развязок и в идеале иметь удобный подъезд для большегрузного транспорта. 

3. Технические требования. К ним относится высота потолков, качество пола, наличие автоматических доковых ворот, систем безопасности и климат-контроля.

Крупные компании и дистрибьюторы часто выбирают логистические комплексы, где предлагаются не только хранение, но и дополнительные услуги: упаковка, маркировка, кросс-докинг.

Производственные помещения: специфика и требования

Производственные помещения предназначены для размещения промышленного оборудования и ведения технологических процессов, связанных с изготовлением, переработкой или ремонтом продукции.

Рассмотрим требования и специфику:

1. Инженерная инфраструктура. Необходимы большие электрические мощности, водоснабжение, канализация, газ. Требования к вентиляции и отводу отходов строго регулируются экологическими и санитарными стандартами Украины.

2. Безопасность и стандарты. Объекты должны соответствовать украинским строительным нормам и нормам охраны труда.

3. Конструктивные особенности. Промышленные здания обычно имеют большие пролеты, высокие потолки, прочные полы.

4. Санитарно-защитная зона. Расположена вокруг предприятия, особенно актуальна для вредных производств.

Промышленные объекты часто размещаются на периферии городов или в специальных индустриальных парках.

Гостиничная и курортная недвижимость

Относится к сектору HoReCa — Hotel, Restaurant, Cafe. Представляет собой объекты, ориентированные на предоставление услуг по размещению и обслуживанию людей. В первую очередь это гостиницы и отели. Классифицируются по «звездности»: от одной до пяти. Ключевые факторы успешной эксплуатации:

• местоположение;

• уровень сервиса, качество номерного фонда;

• наличие дополнительной инфраструктуры (рестораны, конференц-залы).

Курортная недвижимость (санатории, базы отдыха) располагается в рекреационных зонах, часто возле рек, моря, гор или лечебных источников. Эксплуатация регулируется законодательством, требует лицензии.

Коммерческая недвижимость в жилых комплексах

Помещения на первых (иногда и цокольных) этажах многоквартирных жилых комплексов отличаются удобством. Располагаются в непосредственной близости от потенциальных потребителей, что делает их идеальными для стрит-ритейла, кафе, аптек, частных детских садов, салонов красоты и т. д.

Жильцы обеспечивают постоянный внутренний трафик. В то же время цена на разные виды коммерческий недвижимости в новых и престижных ЖК может быть очень высокой из-за гарантированной целевой аудитории.

При подготовке к эксплуатации необходимо убедиться, что документы на объект правильно оформлены как нежилой фонд с соответствующим целевым назначением. Часто владелец должен соблюдать правила и ограничения, установленные ОСМД или управляющей компанией относительно вывесок, графика работы и шумового режима. 

Доходная недвижимость: что это и как работает

Доходная недвижимость приобретается с целью получения регулярного пассивного дохода. Принцип работы:

1. Приобретение.

2. Управление.

3. Получение дохода.

Ключевой показатель — цена объекта и его окупаемость, в зависимости от деятельности.

Чем отличаются коммерческие объекты между собой

Различия между объектами обусловлены назначением и особенностями. Рассмотрим таблицу:

Каждый тип коммерческой недвижимости имеет свои риски и свой потенциал доходности. 

Итоги: какой вид коммерческой недвижимости подходит вашему бизнесу

Выбор должен основываться на анализе потребностей, финансовых возможностей и стратегических целей. Если деятельность — интеллектуальный труд, потребуется офисный вариант. Продажи и услуги реализуются с торговой недвижимостью, для логистики и хранения ищите складские или логистические комплексы.

Оцените общую цену покупки или аренды, а также эксплуатационные расходы. Помните, что использование коммерческой недвижимости подразумевает уплату налогов и коммунальных платежей. 

В поисках объекта обращайтесь в агентство Avangard. Работаем в Киеве, Днепре, Львове, Запорожье, Черкассах, Каменском. Поможем не только найти коммерческую недвижимость в соответствии с вашими потребностями, но и правильно оформить ее.

Источники: https://www.president.gov.ua/documents/1878-vi-10248 

https://biz.ligazakon.net/analitycs/240784_yak-bezpechno-nvestuvati-v-komertsynu-nerukhomst