Як правильно купити квартиру в новобудові

Новобудови — це нові житлові будинки. Ця нерухомість ще не була у власності, тому вважається первинним житлом, її купують у забудовника.

У цій статті ми розглянемо, що потрібно знати при купівлі квартири в новобудові. Процес придбання такої нерухомості відрізняється від купівлі на вторинному ринку, де потрібно укладати договір із попереднім власником.

Чому варто купувати квартиру в новобудові

Багатьох покупців в Україні цікавлять саме нові будинки, при цьому їх стає все більше навіть у невеликих містах. Важлива перевага такого житла — воно не просто побудоване не так давно, але й не є типовим на відміну від обʼєктів старого фонду. У ньому кращі комунікації, автономне опалення, часто панорамні вікна й просторі кімнати з високими стелями.

Інші переваги новобудов:

ремонт обійдеться дешевше, ніж при придбанні на вторинному ринку. Не треба міняти вікна, радіатори, труби. Є можливість купити квартиру з чистовим оздобленням або з чорновим, тобто голими стінами;

нові комунікації. У квартирах новобудов встановлені всі необхідні лічильники. Часто в них організовують потужні насоси, припливну вентиляцію, водяні фільтри;

продумане планування. Вам не доведеться думати, як облаштувати малогабаритну кімнату. У новобудовах, як правило, є гардеробні, ніші для шафи-купе, а планування загалом створене для комфорту;

впорядкована прибудинкова територія. Часто квартири в новобудовах продають у житлових комплексах, де є спортивні й дитячі майданчики, альтанки, зони для барбекю тощо;

юридична чистота. У квартири в новобудові ще не було власників. Отже, при придбанні не доведеться мати справу з проблемними документами — наприклад, коли родичі не вступили в спадщину або мають претензії до тих, хто зробив це раніше.

Новобудови загалом краще облаштовані для комфортного життя. Це будинки з охайними підʼїздами, простором для колясок та велосипедів усередині, великими вантажними ліфтами тощо. Можна вибирати квартири з панорамним склінням, вільним плануванням (без перегородок) тощо.

Які етапи купівлі квартири в новобудові

Перший крок — це перегляд та підбір доступних варіантів. Важливо знати, як вибрати квартиру в новобудові, адже зазвичай це покупка один раз і на багато років. По-перше, визначтесь, який сегмент житла вам підходить, — це може бути економ, середній клас або преміум.

Зверніть увагу на планування та площу квартири — ці критерії мають відповідати не тільки вашим вимогам, а й кількості людей у родині. Має значення й етап будівництва на момент придбання, адже нерухомість на етапі котловану завжди коштує дешевше, ніж та, що вже скоро буде здана в експлуатацію.

Перш ніж перейти до оформлення квартири в новобудові, потрібно:

перевірити репутацію замовника та документи;

дізнатися більше про ремонт — якщо квартира продається з голими стінами, тоді запланувати його, замовити дизайн-проєкт (у разі потреби);

укласти договір для придбання відповідно до вимог законодавства.

Квартири в новобудові часто купують в іпотеку, до того ж багато забудовників пропонують акції та знижки. Якщо запланована саме така покупка, попередньо потрібно подати документи в банк, щоб отримати схвалення (або відмову) й продовжити оформлення.

Після придбання потрібно сплатити податок у Пенсійний фонд, він становить 1% від вартості житла. Цей збір обовʼязковий. Також оплачують державне мито. Це потрібно зробити неодмінно, щоб зареєструвати право власності на квартиру. Його розмір такий же, як і внесок у Пенсійний фонд — 1% від вартості нерухомості.

Як перевірити надійність забудовника

Це важливий момент, адже бувають випадки, коли люди купують житло ще на етапі котловану за привабливою ціною, проте так і не отримують бажані ключі. Тому, розглядаючи, як купити квартиру в новобудові, варто зазначити необхідність перевірки забудовника ще до покупки.

Зверніть увагу на документацію у відділі продажів компанії. Це буклети чи інші папери, де вказана юридична інформація про забудовника. За найменуванням або кодом ЄДРПОУ ви можете перевірити його на сайті Міністерства юстиції. Зверніть увагу на те, чи існує така компанія взагалі, де знаходиться її офіс тощо.

Обовʼязково перевірте забудовника через Єдиний державний реєстр судових рішень. Наприклад, ви зможете дізнатися, чи не має компанія судових спорів (наявних або в минулому), особливо від клієнтів через невиконання зобовʼязань. Краще використовувати код ЄДРПОУ, адже назва може змінюватися.

Які документи має надати забудовник

Навіть якщо ви перевірили компанію у всіх реєстрах, і вона не є проблемною, це не означає, що угоду вже можна укласти без складнощів. Важливо знати, які документи при купівлі квартири в новобудові повинні вам надати. Це дозволить уникнути ризиків, адже надійний забудовник нічого не приховує.

Потрібні такі документи:

право власності на землю, де ведеться будівництво. Буває, що ділянка взята в оренду — у такому випадку потрібно впевнитись, що її термін не закінчиться до здачі будинку в експлуатацію;

цільове призначення ділянки й дозвіл на забудову. Важливо, щоб земля була призначена саме для житлового будівництва;

звіт експертного бюро. Цей документ підтверджує, що роботи з будівництва проводяться відповідно до всіх нормативних вимог і стандартів;

містобудівні обмеження. Потрібно переконатися, що компанія не порушує умов забудови конкретного району;

декларація про старт будівництва. У ній також вказані наміри забудовника.

Окрім цих документів, компанія повинна мати ліцензію на будівництво. Під час її перегляду зверніть увагу на категорію складності об'єкта. Також попросіть проєктну документацію та плани підключення до централізованих мереж: каналізації, електрики, водовідведення тощо.

Типи договорів при купівлі квартири в новобудові

Є декілька схем, за якими відбувається придбання такого житла. Найпоширенішим на первинному ринку є попередній договір купівлі-продажу. Покупець укладає його з забудовником ще до того, як квартира буде повністю готова. Цей документ визначає місце, умови та час укладання основного договору.

Як правило, вже на етапі попереднього договору покупець вносить кошти за житло. Проте варто враховувати, що цей документ не гарантує повернення грошей у випадку невиконання зобовʼязань. Ще один популярний тип договору — про інвестування на правових основах, наприклад:

через фонди операцій із нерухомістю;

за допомогою інститутів спільного інвестування;

через фонди фінансування будівництва, недержавні пенсійні тощо.

Інвестування забезпечує певні гарантії, проте за наявності такого договору доводиться вкладати значну суму. Невеликі забудовники не використовують цю схему, для них вона надто складна.

Ще один варіант — це купівля-продаж або відступлення майнових прав. У такому випадку покупець отримує право не на саме житло, а на вимогу до нього. Забудовник надає документ, за яким зобовʼязується побудувати обʼєкт, а покупець купує право вимоги. Після завершення будівництва останній вимагає передати йому нерухомість.

Варто враховувати, що право вимоги — це тільки право на очікування. Тобто в тому разі, якщо компанія-шахрай не завершить будівництво, такий документ не гарантує отримання квартири. Є й інші типи договорів (наприклад, купівлі-продажу облігацій, які потім обмінюють на житло, пайової участі в будівництві, форвардний контракт).

Коли і як відбувається реєстрація права власності

Покупець стає остаточним власником після підписання договору вибраного типу, завершення будівництва й здачі будинку в експлуатацію. Щоб зареєструвати право власності, потрібно подати заяву до Міністерства юстиції. До неї додають:

договір, що підтверджує право власності на житло;

техпаспорт квартири, де вказана інформація про її стан і відповідність стандартам;

квитанцію про сплату державного мита.

Процес державної реєстрації права власності займає до 5 робочих днів. Після цього покупець отримує відповідне свідоцтво та витяг із Державного реєстру. З цього моменту він вважається повноправним власником.

Висновки

Розібратися, як купити квартиру у забудовника, може бути складно, адже компанії пропонують різні схеми.

Щоб уникнути проблем і шахрайства, оформлюйте угоду з супроводом юристів агентства нерухомості Avangard. На нашому сайті доступні різноманітні квартири в новобудовах, для кожної ми надаємо повний комплекс послуг, щоб виключити будь-які ризики.