Купівля квартири за договором відступлення прав вимоги у 2025 році

Одним зі способів придбати квартиру в новобудові є покупка з відступлення прав вимоги. Це простий і вигідний процес, але його учасники повинні знати про всі нюанси та ризики такої процедури.

Перевідступ квартири — це угода із незавершеним об'єктом будівництва. Перед її укладанням важливо перевірити всі документи першого інвестора та дозволу забудовника. Для цього краще оформлювати угоду за допомогою співробітників агентства з нерухомості AVANGARD.

Що таке купівля квартири за перевідступом

Цей процес передбачає укладання договору, яким право власності на об'єкт інвестування перевідступають. Іншими словами, це купівля квартири в інвестора, який вклався в будівництво незавершеного на момент укладання угоди будинку. Такий варіант вибирають при придбанні житла в новобудові, наприклад, на етапі котловану.

На початковій стадії нерухомість коштує дешевше ніж після здачі в експлуатацію. Тому багатьом покупцям, які бажають вкластися в житло та заощадити, подобається такий варіант. Але перш ніж скористатися ним, важливо докладно розібратися, що таке перевідступ під час продажу квартири.

За фактом це договір про заміну сторони, тобто згоду першого інвестора на передачу прав володіння новому (покупцеві). Важливий нюанс: при оформленні такого документа квартира, як його предмет, юридично поки що не існує та не зареєстрована у реєстрі. Будинок також може бути ще не зданий в експлуатацію.

Як працює схема перевідступу прав вимоги

Така процедура приваблює охочих вигідно придбати житло. Вона припускає, що той, хто спочатку вклався в купівлю нерухомості, що будується, перевідступає своє право на неї іншому. Договір купівлі-продажу тут оформити не можна, оскільки юридично об'єкт поки що не існує.

У процесі залучено три сторони — не лише покупець і продавець, а й забудовник. Він має суворо контролювати весь процес. При цьому продавець може пропонувати квартиру дешевше, ніж у забудовника, наприклад, щоб продати її якнайшвидше.

Важливо враховувати, що оформлена угода про перевідступ не є аналогом права власності на квартиру. Згідно з його положеннями, другий інвестор або покупець — це сторона, яка в майбутньому отримає нерухомість у будинку або житловому комплексі, що будується в рамках підписаного основного документа із забудовником.

Хто може продати квартиру за перевідступом

Найчастіше це інвестор, тобто той, хто купив квартиру на етапі котловану в будинку, що будується. Продавати її він може з різних причин, наприклад знайшов кращий варіант або терміново потрібні гроші. Деякі скуповують об'єкти, що будуються спеціально для перепродажу та отримання прибутку.

Продавцем або першим інвестором може бути також пайовик, у якого змінилися обставини, і він більше не хоче бути власником готової квартири в будинку, що будується (наприклад, через переїзд). Договір про перевідступ укладають як із фізичними, так і з юридичними особами.

Які документи необхідні для оформлення угоди

Від покупця — лише оригінали паспорта, ІПН та згода чоловіка чи дружини. Перелік документів для продавця ширший:
- паспорт та ІПН;
- свідоцтво про шлюб або розлучення, згоду чоловіка;
- укладений із забудовником договір інвестування;
- письмову згоду інвестора та забудовника на проведення угоди;
- оригінали квитанцій, що підтверджують оплату квартири.

Після завершення процедури покупець отримує на руки не лише договір перевідступу. Йому мають надати оригінал основного документа інвестування, письмову згоду забудовника на купівлю та підтвердження розрахунків між сторонами. Для захисту прав клієнту знадобиться повний пакет.

Етапи купівлі квартири з перевідступу

Перед укладанням договору потрібно перевірити забудовника, переконатися, що він має дозвіл на будівництво та документи на землю. Розбираючись, як купувати квартиру за перевідступом, враховуйте, що будівельна компанія має дотримуватися заявлених термінів будівництва.

Необхідно перевірити також договір між першим інвестором та забудовником. Якщо його умови не порушені, можна розпочинати угоду. Вона складається з кількох етапів:

Видача дозволу від забудовника.

Перевірка будівельної компанії на відсутність судових позовів, наявність дозвільних документів та дотримання термінів.

Перевірка продавця-інвестора.

Укладання договору та його завірення у нотаріуса.

Після введення новобудови в експлуатацію покупець отримує акт прийняття-передання і може заселятися.

Часто виникає питання, як продати квартиру за перевідступом з іпотекою. Для цього потрібно знайти покупця, який готовий погасити кредит чи переоформити його на себе, а також отримати згоду банку та дозвіл забудовника. Але продаж можливий лише в тому випадку, якщо покупець знає про наявність іпотеки й не заперечує.

Які ризики існують під час перевідступу

Одна з проблем, з якою може зіткнутися будь-який інвестор, — недотримання терміну забудовником. Тобто будинок може бути не зданий в експлуатацію. Особливо неприємними є заморожування будівництва або банкрутство забудовника — у такому разі доведеться звертатися до суду, щоб повернути гроші.

Говорячи про те, чим небезпечний перевідступ квартири в новобудові, варто відзначити й ризики, пов'язані із продавцем. Наприклад, це може бути шахрай, який продав права на те саме житло відразу декільком людям. Початковий інвестор не несе відповідальності за законність своїх прав. Якщо його договір із забудовником було розірвано, угоду визнають недійсною.

Можливі проблеми й із забудовником. Оскільки він не отримує грошей від нового покупця (вони сплачуються лише початковому інвестору), то за фактом угода не зацікавлена. Будівельні компанії неохоче надають документи, а можуть взагалі відмовити в їх перевірці. Також після підписання акта прийняття-передання вже не можна вимагати відшкодування виявлених недоліків житла.

Податки та додаткові витрати при перевідступі у 2025 році

Сума платежів залежить від забудовника. Буває, що покупцеві нічого не потрібно платити, окрім вартості самого житла. Нерідко будівельні компанії беруть комісії за оформлення перевідступу у розмірі від 1% до 5% вартості житла.

Покупець має сплатити 1% податку до Пенсійного фонду та 1% державного мита, а також послуги нотаріуса. Комісію забудовника також зазвичай платить він, але про це можна домовитись і з продавцем. Останній платить 5% ПДФО та 5% військового збору, якщо він був власником менше ніж 3 роки або це його другий продаж за рік.

Плюси та мінуси купівлі квартири при перевідступі

Розглянемо їх у вигляді таблиці:

Переваги	Недоліки
Можна купити квартиру за вигіднішою ціною, ніж після здачі будинку в експлуатацію	Потрібно сплатити одразу 100% суми без оформлення розстрочки (якщо на квартиру немає іпотеки)
Покупець може заздалегідь оцінити, чи забудовник виконує свої зобов'язання за термінами	Часто забудовники вимагають сплатити комісію
Будинок уже будується, значить, не доведеться чекати на його завершення надто довго
Можна придбати квартиру навіть тоді, коли вся нерухомість у новобудові розпродана	За наявності іпотеки новий власник бере на себе заборгованість

Щоб оформити перевідступ без проблем, звертайтесь до агентства нерухомості AVANGARD. Ми ретельно перевіряємо всі документи та супроводжуємо угоду, щоб ви могли уникнути будь-яких ризиків.