Що враховувати при купівлі комерційного приміщення

Одним із вигідних вкладень коштів залишається комерційна нерухомість — це нежитлові приміщення, які використовують як площу для підприємницької діяльності. Такі об'єкти за умови правильного вибору можуть стати чудовою інвестицією.

Вона не просто окупить витрати, а й забезпечить отримання прибутку при довгостроковій успішній здачі в оренду. Придбання нежитлових приміщень буде вдалим рішенням, яке захистить фінанси від інфляції. Але для цього потрібно правильно вибрати об'єкт та перевірити його перед покупкою.

Чому важливо ретельно підходити до вибору комерційної нерухомості

Вартість таких будівель або площі залежить від можливості приносити дохід. Для цього потрібно прорахувати вплив одразу кількох факторів, у тому числі у довгостроковій перспективі.

До них належить локація та планування приміщення, а також юридична чистота документів, адже власник при проблемах з оформленням може поставати перед труднощами при здачі в оренду, а судові позови призводять до простою об'єкта та фінансових втрат.

Визначаємо мету купівлі: оренда, бізнес, інвестиції

Розуміючи, що таке комерційна нерухомість, потрібно заздалегідь визначити, яким характеристикам має відповідати площа. І це насамперед залежить від мети покупки. Можна придбати об'єкт для:

власного бізнесу, і це потребує відповідності особливостям підприємницької діяльності. Якщо заплановано відкриття магазину, вибирають багатолюдне місце, а для складу чи виробництва знадобиться зручний під'їзд та гарна транспортна розв'язка;

здачі у наймання, тобто інвестицій, й у такому разі варто звернути увагу на універсальні варіанти. Вони мають бути розташовані в популярних локаціях, які завжди мають попит;

короткострокового інвестування, що є поширеним явищем. Але це допоможе зберегти кошти в умовах зовнішньої кризи, наприклад при загрозі значної інфляції.

Щоб розрахувати прогнозовану окупність, потрібно дізнатися про середню ціну оренди власності в цьому районі, а також врахувати можливість падіння вартості у разі кризи.

Розташування та інфраструктура — ключові фактори успіху

Локація є визначальним чинником вибору приміщення. Від цього залежить базова ціна та можливість отримувати вигоду при використанні об'єкта. Тому всі поради при купівлі комерційної нерухомості обов'язково передбачають гарне розміщення.

Для об'єктів різного призначення розташування може мати відмінності:

Вид бізнесу

Оптимальне розташування

Ритейл чи кафе

Варто звернути увагу на близькість до місць з активним трафіком, пішохідними зупинками. Важливою умовою є сусідство: коли є конкуренти поблизу, це спровокує низьку кількість продажів. При цьому наявність успішного бізнесу іншої спрямованості може стимулювати потік клієнтів.

Офісне приміщення

Воно має бути поблизу транспортної розв'язки, щоб співробітники та клієнти могли без проблем приїхати з центру міста, його околиць. Також знадобиться стабільне широкосмугове інтернет-з'єднання або можливості його підключення.

Виробництво або склад

У цьому випадку потрібно орієнтуватися на невеликі відстані до постачальників або транспортних розв'язок, зручні шляхи для під'їзду вантажного транспорту.

Ці категорії об'єднує потребу в наявності достатньої кількості місць для паркування. Така вимога актуальна як для бізнесу, орієнтованого на клієнтів, так і для складів чи підприємств, адже працівникам та партнерам також потрібні паркомісця.

Юридична чистота об'єкта та перевірка документів

Коли має бути купівля комерційної нерухомості, нюанси завжди криються у юридичній перевірці документів. Важливо звернути увагу на:

Право власності на нерухомість, що має бути підтверджено оригіналами паперів. Якщо попередній власник є юридичною особою, необхідно впевнитись у його праві розпоряджатися нерухомістю. Для цього слід звернутися до статуту компанії, перевірити довіреність.

Відсутність обтяжень, до яких належить арешт, застава, і навіть іпотека чи договір оренди. Це може стати вагомою підставою для розірвання договору у судовому порядку.

Дозвільна документація, адже будівля має бути введена в експлуатацію відповідно до законодавства України. Важливим є її цільове призначення: приміщення для офісу, магазину або складу. Змінити такий висновок дуже складно, адже це тривалий процес, який потребує фінансових вливань.

Варто звернути увагу на земельну ділянку, де розташований об'єкт. Необхідно вимагати оригінал права власності, щоб запобігти можливим проблемам.

Площа, планування та технічний стан приміщення

Однією з найпоширеніших помилок є придбання площі більшої, ніж необхідно. Підприємці розраховують, що бізнес зросте, але за час розвитку плата за комунальні послуги також буде вищою. І це фінансово невигідно для власника.

Перед покупкою слід обстежити стан комунікацій. Потрібно перевірити роботу вентиляції, електромережі, а також систем водопостачання та каналізації. Необхідність у реконструкції може стати приводом для включення до договору вигідніших умов купівлі. Якщо пропозиція має дуже низьку вартість, це часто є маркером того, що буде потрібно ремонт.

Потрібно перевірити потужність електромережі. Коли заплановано експлуатацію енерговитратного обладнання, слабка проводка та лічильник на меншу кількість фаз не дозволять його використовувати.

Фінансові аспекти: ціна та оподаткування

Рієлтори завжди звертають увагу на середню ринкову вартість об'єкта. Але варто відвідати приміщення у різний час доби, щоби побачити можливі потенційні недоліки. Наприклад, це може бути сильний шум вранці від шосе, яке знаходиться поруч, або сильна загазованість. Це дасть змогу торгуватися, щоб ціна була знижена.

Важливо звернути увагу на податки при оформленні угоди, адже сума може бути значною. Щоб навантаження на особистий бюджет поменшало, багатьох цікавить, можна купити комерційне приміщення в іпотеку. І такий варіант справді є, але банки надають послугу на суворіших умовах, ніж купівля житла.

Щоб уникнути проблем при покупці, необхідно звернутись до агентства нерухомості «Авангард». Тут пропонують повний супровід купівлі або продажу із супроводом від пошуку об'єкта до завершення угоди з консультаціями юристів.

Підсумки: на що звернути увагу перед угодою

Щоб рішення про купівлю було імпульсивним, варто пройти кілька основних етапів. До них належать:

оцінка локації та технічних особливостей приміщення. Важливо, щоб вони відповідали потребам бізнесу;

перевірка юридичної чистоти правовстановлювальних та супутніх документів;

формування реального бюджету з урахуванням ціни, податків та майбутнього ремонту. Але за наявності недоліків об'єкта можна домовитись про знижку.

Підписувати договір потрібно лише у разі стовідсоткової впевненості у відсутності проблем із документами. Не варто вірити продавцю на слово, інакше успішна угода може перетворитися на тривалі судові позови.