Види комерційної нерухомості: особливості та відмінності

Комерційна нерухомість — це майно, що цілеспрямовано використовується для ведення підприємницької діяльності. Основною метою такої експлуатації є систематичне отримання прибутку. Знання та розуміння різновидів подібної власності та її специфіки мають ключове значення для успішного інвестування.

Що стосується комерційної нерухомості

Згідно із законом, комерційна нерухомість — це об'єкти, які не призначені для проживання фізичних осіб. Вони використовуються для провадження господарської діяльності. До них належать:

• будівлі; 

• споруди, їх частини;

• земельні ділянки.

Володіння такими об'єктами вимагає належного оформлення права власності у Державному реєстрі. Для експлуатації потрібно технічний паспорт та інші дозвільні документи.

Що таке комерційна нерухомість у загальному розумінні? У розрізі об'єктів це:

• офіси та бізнес-центри;

• торгові площі (магазини, супермаркети, ТРЦ);

• склади, логістичні комплекси та термінали;

• виробничі цехи та промислові підприємства;

• готелі, бази відпочинку та санаторії.

До категорії належать об'єкти соціальної інфраструктури, що використовуються у комерційних цілях. Приклад – приватні клініки.

Основні класифікації комерційних об'єктів

Для зручності аналізу, оцінки та угод існує градація нерухомості. Вона дає змогу стандартизувати підходи до визначення якості об'єкта, його ціни та потенційної прибутковості.

Класифікація комерційної нерухомості за функціональним призначенням найбільша. Основні види:

1. Офісна – для розміщення адміністративного, управлінського персоналу, ведення інтелектуальної діяльності.

2. Торгова — для торгівлі та надання послуг.

3. Складська — для зберігання, накопичення та розподілу товарів.

4. Виробнича — для розміщення виробничих потужностей, перероблення та випуску продукції.

5. HoReCa — включає об'єкти для тимчасового проживання та харчування. 

За рівнем якості типи комерційної нерухомості діляться на класи: A, B, C, D, де «А» — це найвищий стандарт, а «D» — застарілі об'єкти. Характеристики об'єктів залежно від класу:

Оцінка здійснюється індивідуально.

Офісна нерухомість: особливості та кому підходить

Під категорією мають на увазі приміщення розміщення персоналу, ведення діловодства, проведення переговорів, прийому клієнтів. Офісну нерухомість класу А, як правило, вибирають великі міжнародні компанії. Вона виконує представницькі функції. Офіси класів В та С – для фірм зі скромними бюджетами.

Що ближче об'єкт до центральних ділових районів великих міст, то вище ціна оренди чи покупки. Важлива доступність громадського транспорту та наявність паркування. Необхідні сучасне кондиціювання, вентиляція, протипожежні системи, оптоволоконні телекомунікації.

Офісна нерухомість підходить для:

• банків;

• страхових компаній;

• юридичних та консалтингових фірм;

• іноземних представництв тощо.

Загалом такі об'єкти необхідні підприємцям, чия діяльність передбачає роботу із документами, особистий прийом клієнтів, переговори.

Торгова нерухомість: формати та відмінності

Використовується для продажу товарів, послуг населенню, організації громадського харчування. Торгова нерухомість чутлива до розташування. Має формат:

1. Стріт-ритейл. Приміщення на перших поверхах житлових або адміністративних будівель з окремим входом розташовані на жвавих вулицях та пішохідних потоках.

2. Торгівельний центр. Такі комплекси поєднують велику кількість магазинів, зон харчування та розваг.

3. Гіпермаркети та супермаркети. Розраховані на самообслуговування та великий асортимент товарів.

Стріт-ритейл часто орієнтований на жителів району і трафік. ТРЦ залучають відвідувачів з усього міста, розраховані на тривале перебування людей. У торгових центрах орендар підпорядковується правилам єдиної компанії, що управляє, власник стріт-ритейла більш автономний. Вартість стріт-ритейлу на ліквідних локаціях буває дуже високою. Окупність за правильно обраної діяльності досить швидка.

Складська нерухомість та логістичні комплекси

Складська нерухомість — це об'єкти, призначені для зберігання запасів, сировини, матеріалів та готової продукції. Специфіка:

1. Клас — аналогічно до офісної класифікації. 

2. Розташування. Повинні знаходитись поблизу великих транспортних магістралей, розв'язок та в ідеалі мати зручний під'їзд для великовантажного транспорту. 

3. Технічні вимоги. До них належить висота стель, якість підлоги, наявність автоматичних воріт доків, систем безпеки та клімат-контролю.

Великі компанії та дистриб'ютори часто обирають логістичні комплекси, де пропонуються не тільки зберігання, а й додаткові послуги: пакування, маркування, крос-докінг.

Виробничі приміщення: специфіка та вимоги

Виробничі приміщення призначені для розміщення промислового обладнання та ведення технологічних процесів, пов'язаних із виготовленням, переробленням чи ремонтом продукції.

Розглянемо вимоги та специфіку:

1. Інженерна інфраструктура. Потрібні великі електричні потужності, водопостачання, каналізація, газ. Вимоги до вентиляції та відведення відходів суворо регулюються екологічними та санітарними стандартами України.

2. Безпека та стандарти. Об'єкти повинні відповідати українським будівельним нормам та нормам охорони праці.

3. Конструктивні особливості. Промислові будівлі зазвичай мають великі прольоти, високі стелі, міцну підлогу.

4. Санітарно-захисна зона. Розташована довкола підприємства, особливо актуальна для шкідливих виробництв.

Промислові об'єкти часто розміщуються на периферії міст або спеціальних індустріальних парках.

Готельна та курортна нерухомість

Належить до сектору HoReCa — Hotel, Restaurant, Cafe. Є об'єктами, орієнтованими на надання послуг з розміщення та обслуговування людей. У насамперед це готелі та готелі. Класифікуються за «зірковістю»: від однієї до п'яти. Ключові фактори успішної експлуатації:

• місцезнаходження;

• рівень сервісу; якість номерного фонду;

• наявність додаткової інфраструктури (ресторани, конференц-зали).

Курортна нерухомість (санаторії, бази відпочинку) розташована в рекреаційних зонах, часто біля річок, моря, гір чи лікувальних джерел. Експлуатація регулюється законодавством, що вимагає ліцензії.

Комерційна нерухомість у житлових комплексах

Приміщення на перших (іноді та цокольних) поверхах багатоквартирних житлових комплексів відрізняються зручністю. Розташовуються в безпосередній близькості від потенційних споживачів, що робить їх ідеальними для стріт-ритейлу, кафе, аптек, приватних дитячих садків, салонів краси тощо. Мешканці забезпечують постійний внутрішній трафік. Водночас ціна на різні види комерційної нерухомості у нових та престижних ЖК може бути дуже високою через гарантовану цільову аудиторію.

Під час підготовки до експлуатації необхідно переконатися, що документи на об'єкт правильно оформлені як нежитловий фонд із відповідним цільовим призначенням. Часто власник повинен дотримуватись правил та обмежень, встановлених ОСББ або керівною компанією щодо вивісок, графіка роботи та шумового режиму. 

Прибуткова нерухомість: що це та як працює

Прибуткова нерухомість купується з метою одержання регулярного пасивного доходу. Принцип роботи:

1. Придбання.

2. Менеджмент.

3. Отримання прибутку.

Ключовий показник — ціна об'єкта та його окупність, залежно від діяльності.

Чим відрізняються комерційні об'єкти між собою

Відмінності між об'єктами обумовлені призначенням та особливостями. Розглянемо таблицю:

Кожен тип комерційної нерухомості має свої ризики та свій потенціал прибутковості. 

Підсумки: який вид комерційної нерухомості підходить вашому бізнесу

Вибір повинен ґрунтуватися на аналізі потреб, фінансових можливостей та стратегічних цілей. Якщо діяльність — інтелектуальна праця, потрібний офісний варіант. Продажі та послуги реалізуються з торгівельною нерухомістю, для логістики та зберігання шукайте складські або логістичні комплекси.

Оцініть загальну ціну купівлі чи оренди, а також експлуатаційні витрати. Пам'ятайте, що використання комерційної нерухомості має на увазі оплату податків та комунальних платежів. 

У пошуках об'єкта звертайтесь до агентства Avangard. Працюємо у Києві, Дніпрі, Львові, Запоріжжі, Черкасах, Кам'янському. Допоможемо не тільки знайти комерційну нерухомість відповідно до ваших потреб, а й правильно оформити її.

Джерела: https://www.president.gov.ua/documents/1878-vi-10248 

https://biz.ligazakon.net/analitycs/240784_yak-bezpechno-nvestuvati-v-komertsynu-nerukhomst